Vruchtgebruik
U leest hieronder over:
Kenmerken
Er kan geopteerd worden om, in afwachting van de definitieve overdracht, een recht van vruchtgebruik te verlenen aan een SHM of woonmaatschappij op een onroerend goed. Vruchtgebruik is immers het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed van de blote eigenaar, zoals een voorzichtig en redelijk persoon, in overeenstemming met de bestemming van dat goed en onder de verplichting om het goed bij het einde van zijn recht terug te geven.
De vruchtgebruiker heeft het recht op de huurgelden.
De vruchtgebruiker zelf verplicht er zich toe, maar onder de verplichting de zaak in stand te houden, het goed als een voorzichtig en redelijk persoon te gebruiken, terug te geven aan het einde van het vruchtgebruik (restitutieplicht) en de bestemming van het goed te eerbiedigen (woonaangelegenheid). De vruchtgebruiker heeft het recht op de vruchten van het goed, waaronder de huurgelden.
Het recht van vruchtgebruik kent geen minimumduur maar wel een maximumduur van 99 jaar bij rechtspersonen. Het eindigt echter automatisch bij ontbinding/faillissement van de vruchtgebruiker/rechtspersoon, mocht dit zich lopende de duurtijd van het vruchtgebruik voordoen.
Indien niet de eigenaar maar een beperkt zakelijk gerechtigde (een erfpachter of opstalhouder) een recht van vruchtgebruik verleent, kan dit recht zich in de tijd niet verder uitstrekken dan het recht waarover deze zelf beschikt. Het vruchtgebruik stopt dus noodzakelijkerwijze wanneer de verlener van het vruchtgebruik zelf geen zakelijk recht meer heeft.
Gaat het om een leegstaand pand, dan kan de vruchtgebruiker zelf nieuwe huurovereenkomsten sluiten, voor zover de huurovereenkomst binnen de grenzen van zijn rechten passen. Dit wil ook zeggen dat deze huurovereenkomsten niet langer mogen duren dan het vruchtgebruik van de verhuurder.
Is er reeds een lopende huurovereenkomst, dan komen de vruchten van rechtswege toe aan de vruchtgebruiker van zodra het vruchtgebruik een aanvang neemt. Alle huurgelden die tijdens de duur van het vruchtgebruik opeisbaar worden, komen toe aan de vruchtgebruiker.
De blote eigenaar moet de grove herstellingen aan het goed verrichten na overleg met de vruchtgebruiker, die ook proportioneel (in verhouding tot waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom) zal moeten bijdragen. De grove herstellingen zijn herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed (bv. de huurgelden) te boven gaan. De vruchtgebruiker is gehouden om de onderhoudsherstellingen te verrichten, onder voorbehoud van slijtage, ouderdom of overmacht. Partijen kunnen echter door middel van een overeenkomst van deze wettelijke verdeling van herstellingen afwijken.
Kosten
De kosten van het opmaken van de staat zijn ten laste van de verkrijger van het vruchtgebruik, tenzij de partijen anders overeenkomen.
Wanneer u voor de opmaak van de authentieke akte een beroep doet op een commissaris van de afdeling vastgoedtransacties, gebeurt de opmaak van een authentieke akte kosteloos. Doet u een beroep op een notaris, dan gaat dit gepaard met de aanrekening van een ereloon. Het staat u vrij voor elke vestiging te kiezen of u op de afdeling vastgoedtransacties dan wel op een notaris een beroep doet, gegeven de gewenste timing van de vestiging.
Het ereloon van de notaris is vastgelegd in officiële tariefschalen die zijn goedgekeurd via KB. De erelonen zijn proportioneel en degressief, d.w.z. dat het ereloon overeenstemt met een bepaald percentage van de verkoopprijs en kleiner wordt naarmate de verkoopprijs hoger is. De percentages uit schaal G gelden. Deze percentages zijn terug te vinden in artikel 6 van het tarief van de honoraria der notarissen in bijlage van Koninklijk Besluit van 16 december 1950. De percentages worden toegepast op het globaal bedrag van de prijs en lasten. De tariefvermindering uit artikel 8, 2, B van het tarief van de honoraria der notarissen in bijlage van Koninklijk Besluit van 16 december 1950 geldt ook hier, aangezien de verkrijgende maatschappij een recht van vruchtgebruik (“goed”) verkrijgt.
Fiscale aspecten
Als het vruchtgebruik wordt gevestigd op een gebouw dat nog nieuw is voor de btw, zal de vestiging van het vruchtgebruik op dit gebouw aan btw onderworpen zijn. Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. Inzake het toe te passen tarief zal er 6% btw van toepassing zijn als het vruchtgebruik wordt gevestigd ten gunste van een SHM of WM en de woning een sociale woning is.
Stappenplan
Een recht van vruchtgebruik kan conventioneel tot stand komen. Aangezien een onroerend zakelijk recht wordt gevestigd (als vruchtgebruik op een onroerend goed wordt verleend), moet deze akte overgeschreven worden in het kantoor Rechtszekerheid om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Voor zover het zeker is dat het vruchtgebruik tussen dezelfde vruchtgebruiker en blote eigenaar zal blijven bestaan, hoeft (de overschrijving van) die authentieke akte echter niet. Tussen de initiële partijen, in casu de SHM als blote eigenaar en de verkrijgende maatschappij als vruchtgebruiker, is het vruchtgebruik volmaakt zonder authentieke akte.
Vervolgens dient, met het oog op de teruggave van het goed aan het einde van het vruchtgebruik, een staat te worden opgemaakt. De kosten van het opmaken van de staat zijn in principe ten laste van de vruchtgebruiker tenzij de partijen hier van afwijken. Deze staat moet echter niet aan bepaalde vormvereisten voldoen.
De kennisgeving van het recht van vruchtgebruik aan de sociale huurder kan gebeuren door middel van een (bij voorkeur aangetekende) brief. Deze brief gaat best uit van de betrokken maatschappijen gezamenlijk en dient alle relevante gegevens van de verkrijgende maatschappij te bevatten.
Voor- en nadelen
Als de betrokken maatschappijen niet naar de commissaris van de afdeling vastgoedtransacties gaan voor het verlijden van de authentieke akte, moeten de betrokken maatschappijen voor een vruchtgebruik op onroerende goederen naar de notaris en het kantoor Rechtszekerheid, wat extra kosten veroorzaakt.